Quali sono le differenze tra accatastamento e frazionamento catastale?

frazionamento catastale 300x175 - Frazionamento CatastaleIl frazionamento catastale è una procedura che consente di suddividere un’unità immobiliare o un terreno in due oppure più particelle. Si tratta di una modalità puramente catastale, quindi questa pratica non ha effetti sulla proprietà a differenza di quanto accade con la divisione della proprietà (chiamata anche accatastamento).

In quest’ultimo caso ognuno diventa esclusivo proprietario della particella che viene assegnata. Mentre l’accatastamento è nullo se tutti i comproprietari non hanno dato il loro consenso, il frazionamento deve essere richiesto dall’insieme dei soggetti con diritti sull’unità immobiliare.

L’accatastamento consente di diventare unico proprietario di una parte del bene (sia per quanto riguarda il frazionamento immobiliare che il frazionamenti terreni) , tuttavia va fatto per atto notarile quando interessa un immobile. Se l’unità immobiliare in questione è troppo piccola per essere divisa, la proprietà viene assegnata al condividente che ne fa richiesta. In questo caso gli altri comproprietari cedono le loro quote basandosi sul loro valore di mercato. In alternativa si opta per la vendita dell’immobile, ripartendo l’importo a seconda delle quote di diritto. Occorre tenere a mente che ogni comproprietario può rivolgersi al giudice perché le quote di diritto vengano trasformate in una divisione di fatto dell’immobile.

Cosa sapere sul frazionamento catastale e urbanistico?

Il frazionamento catastale e un tipo di frazionamento che può essere messo in atto per diverse ragioni: si va da quelle economiche (così da avere un guadagno di qualche tipo) oppure essere legate alle disposizioni testamentarie. Infatti un unico bene può essere destinato a più soggetti, quindi i coeredi devono procedere alla sua suddivisione. Questa procedura ha come effetto collaterale di aumentare il valore dell’immobile oggetto dell’intervento amministrativo. Ciò si spiega con il fatto poiché le unità immobiliari più piccole hanno un maggiore prezzo per metro quadro. Se l’immobile è situato in grandi città, l’incremento di valore risulta essere ancora più rilevante.

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Per poter effettuare il frazionamento catastale occorre seguire un preciso iter burocratico e si deve fare riferimento a quanto previsto dalle norme regionali e comunali. Infatti sono gli enti locali a disciplinare l’urbanizzazione territoriale e a determinare quali siano i requisiti e gli oneri per il rilascio dell’autorizzazione a procedere. Inoltre bisogna richiedere la variazione catastale tramite una comunicazione al Catasto, allegando una planimetria dell’unità immobiliare con le modifiche effettuate. Il documento deve essere realizzato da un geometra oppure da un tecnico. Infine si fa stilare un atto notarile per registrare i nuovi diritti di proprietà.

Costo frazionamento immobile e modalità

Il frazionamento catastale di un appartamento, un immobile o un terreno avviene con modalità diverse in base al tipo di unità immobiliare in questione, cioè un fabbricato oppure un terreno. Occorrono determinati documenti per frazionare un immobile, come i dati catastali, la planimetria e il progetto della futura unità immobiliare realizzato da un tecnico professionista. Se si tratta di un appartamento condominiale, bisogna verificare che il regolamento condominiale consenta questa pratica e che l’intervento non modifichi le aree comuni oppure peggiori l’apporto di aria e luce alle altre unità.

Inoltre occorre ridefinire le quote millesimali di proprietà con l’amministratore di condominio. I costi variano a seconda del Comune in quanto si devono pagare i diritti di istruttoria del Permesso a costruire o della DIA e l’imposta catastale per la variazione catastale. Inoltre ci si deve rivolgere a un notaio e a un tecnico professionista, le cui parcelle sono determinate in base alle leggi del libero mercato. Per quanto riguarda il frazionamento catastale dei terreni occorre tenere a mente che l’unità minima è di 15.000 metri quadrati, a meno che la procedura non abbia come obiettivo l’edificazione sui lotti. Nel caso dei terreni il tecnico non deve stilare un progetto, ma effettuare la rilevazione dell’unità immobiliare con GPS oppure strumentazioni ottiche, per poi riportare sull’elaborato i nuovi confini e le ripartizioni delle particelle.

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La composizione risultante sottostà all’approvazione del Comune, così da evitare che si verifichino lottizzazioni abusive. A questo punto (dopo 3-5 giorni) si deposita la mappatura viene depositata all’ufficio catastale insieme ai nuovi diritti di proprietà dichiarati nel rogito notarile.

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Roma
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